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Despesas na compra da casa: tudo o que precisa de saber antes de avançar
Comprar casa é entusiasmante, sim, mas também traz uma lista de despesas que convém conhecer desde o início.
Comprar casa é um passo gigante, talvez um dos mais marcantes da vida. Mas estaríamos a mentir se disséssemos que não pesa na carteira. Entre impostos, escritura, comissões e seguros, há uma série de custos que se acumulam muito antes de ter a chave na mão.
Para não ser apanhado desprevenido, vale a pena saber ao que vai e com o que contar.
Entrada inicial (capital próprio)
Se vai recorrer a crédito habitação, saiba que nenhum banco empresta 100% do valor da casa (salvo exceção que vamos ver de seguida). O máximo costuma ser 90% do menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação feito pelo banco. Ou seja, terá de entrar com, pelo menos, 10% do valor da casa e, se a avaliação for mais baixa que o preço de compra, terá de cobrir essa diferença também.
Empréstimo a 100% para jovens até aos 35 anos
Desde 2024 que passou a ser possível aceder a financiamento a 100% para jovens até aos 35 anos. Este apoio, promovido pelo Estado em parceria com a banca, aplica-se à compra de primeira habitação própria e permanente e tem regras específicas:
- A casa não pode ter um valor superior ao montante máximo definido para a tipologia e zona do país
- O comprador não pode ser proprietário de outro imóvel habitacional
- O crédito deve ser concedido por bancos aderentes ao protocolo do Governo
- A avaliação bancária continua a ser determinante, mesmo que o valor de compra seja mais elevado, o banco apenas financia até 100% da avaliação, não do preço de mercado.
Sinal no CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda)
Este contrato é uma espécie de "reserva formal" do imóvel. Normalmente dá-se um sinal de 10% do valor da casa. Esse valor depois é descontado no pagamento final.
Se desistir do negócio sem justificação, perde o valor entregue. Se for o vendedor a desistir, tem de devolver o dobro.
Comissões bancárias
Se vai fazer crédito habitação, conte com várias comissões:
- Comissão de avaliação: ronda os 250 a 300 euros
- Comissão de estudo ou abertura de processo: cerca de 300 a 400 euros
- Comissão de preparação da documentação: mais 200 a 400 euros, consoante o banco.
Total médio? Cerca de 800 a 1.100 euros em comissões iniciais.
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
É um dos maiores encargos e aplica-se sempre que há compra de casa (salvo algumas exceções).
Este imposto é pago antes da escritura e calcula-se com base no valor da escritura ou no Valor Patrimonial Tributário (o maior dos dois). A taxa depende do tipo e valor do imóvel e da finalidade (habitação própria ou secundária).
Se a casa for para habitação própria e permanente e custar até 101.917 euros, há isenção total no continente. Acima disso, o valor varia consoante escalões.
Também aqui os jovens até aos 35 anos contam com uma ajuda extra: isenção de IMT na compra da primeira casa até 324.058 euros, e isenção parcial até aos 648.022 euros.
Imposto do Selo (IS)
Tem duas vertentes:
- IS sobre a compra da casa: aplica-se uma taxa de 0,8% sobre o valor de escritura ou VPT (o mais alto)
- IS sobre o crédito à habitação: se recorrer a financiamento, paga 0,6% sobre o valor do empréstimo (ou 0,5% se o prazo for inferior a 5 anos).
Tal como no IMT, os jovens até aos 35 anos também estão isentos do pagamento de Imposto do Selo sobre a compra da casa, se esta for para primeira habitação própria e permanente.
Escritura e registos
A formalização da compra é feita na escritura, e aí também há contas a pagar. Pode fazê-lo num cartório, com um advogado ou através do serviço Casa Pronta (mais simples e barato).
- Casa Pronta (sem crédito): cerca de 375 euros
- Casa Pronta (com crédito): cerca de 700 euros, porque inclui o registo da hipoteca.
Em cartórios ou com advogados, os valores podem variar significativamente.
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
Este imposto é anual, pago ao município onde se localiza o imóvel. Calcula-se sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e a taxa é definida pela câmara municipal.
- A taxa costuma variar entre 0,3% e 0,45%
- Há isenção até três anos para habitações próprias permanentes com VPT até 125.000 euros e rendimentos do agregado abaixo de 153.300 euros.
Seguros obrigatórios
Com crédito habitação, o banco exige dois seguros, que podem custar entre 200 a 600 euros anuais:
- Seguro de Vida: cobre o pagamento do crédito em caso de morte ou invalidez. O valor varia com a idade, saúde, capital em dívida e seguradora
- Seguro Multirriscos-Habitação: cobre danos no imóvel. O prémio depende do valor segurado e coberturas.
Despesas de condomínio
Se comprar um apartamento (ou moradia em condomínio), terá de contribuir para as despesas comuns: manutenção, limpeza, elevadores, fundo de reserva, etc.
O valor é definido pela administração do condomínio e pode ir dos 20 aos 100 euros mensais (ou mais, dependendo do edifício).
Manutenção e extras
Depois da compra, há sempre custos inesperados: pintura, obras, eletrodomésticos, mobília, etc. Prepare um fundo extra para isso.
No meio de tantos números, documentos e decisões, sabemos que é fácil sentir-se sobrecarregado. Mas saber com o que pode contar dá-lhe uma vantagem: permite-lhe avançar com mais segurança, mais clareza e menos surpresas.
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