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IMT: o que é este imposto e como se calcula
O IMT é um imposto pago ao Estado sempre que existe uma transação imobiliária. Conheça as isenções, como calcular e como pagar.
A compra de um imóvel envolve várias considerações e obrigações, entre estas o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Uma compreensão clara deste imposto é fundamental para evitar surpresas desagradáveis e garantir que todas as obrigações fiscais sejam cumpridas de maneira adequada.
O que é o IMT?
O IMT é um imposto municipal cobrado sempre que ocorre uma transmissão onerosa de propriedade imobiliária, ou seja, sempre que um imóvel é comprado ou vendido, em território nacional. Este imposto é aplicável a qualquer tipo de imóvel, seja ele destinado à habitação, comércio, indústria ou terreno.
Ao comprar casa, este é o principal imposto que deve considerar, pois é o mais dispendioso.
Em que situações tenho de pagar IMT?
O pagamento deste imposto ocorre nas seguintes situações:
- Na compra de habitação própria permanente com valor superior a: 104.261 euros em Portugal Continental ou de 130.326 euros nos Açores e na Madeira
- No CPCV - Contrato Promessa de Compra e Venda: se o futuro proprietário do imóvel tiver a possibilidade de ceder a sua posição contratual a outra pessoa
- Herança: se um dos herdeiros receber uma parte da herança superior à dos outros, a diferença está sujeita a IMT
- Permuta de imóveis: nesta situação o IMT a pagar corresponde à diferença de valor entre os dois imóveis envolvidos na troca. Atenção: Se um dos proprietários vender o seu imóvel no primeiro ano após a troca, terá de pagar o IMT na totalidade no prazo de 30 dias após a venda
- Arrendamento com opção de compra: o IMT aplica-se quando o imóvel passa a ser propriedade do arrendatário ou quando o contrato de arrendamento foi celebrado há mais de 30 anos
- Aquisição de participações em fundos de investimento imobiliários: o IMT é obrigatório se os imóveis do fundo não estiverem afetos a atividades agrícolas, industriais ou comerciais, entre outras condições
- Aquisição de partes sociais ou quotas: se um dos titulares (ou dois casados ou em união de facto) for proprietário de pelo menos 75% dessas unidades de participação.
Quem está isento?
Estão dispensados do pagamento desta obrigação fiscal os cidadãos que:
- Compraram uma casa para habitação própria e permanente por menos de 104.261 euros em Portugal Continental ou por menos de 130.326 euros nos Açores e na Madeira
- Se dedicam à revenda de imóveis, adquiriu imóveis para revenda nos dois anos anteriores à escritura e o imóvel que beneficia da isenção é vendido no prazo de três anos, após a aquisição
- O imóvel é adquirido por entidades específicas como:
- Instituições de crédito em processos de execução, falência ou insolvência
- Órgãos do Estado (autarquias, associações de municípios, etc.)
- Pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública
- Instituições particulares de solidariedade social
- Pessoas coletivas religiosas.
- Quando o imóvel a adquirir tem classificação especial como:
- de interesse municipal, nacional ou público
- destinado a espetáculos culturais
- ou a ser sede de missões diplomáticas.
- Aquisição de prédios rústicos com finalidade de primeira instalação de jovens agricultores.
Isenção de IMT e Imposto do Selo
Em agosto de 2024, como parte da Nova Estratégia para a Habitação do Governo, o Governo português lançou uma medida que isenta do IMT e do Imposto do Selo jovens até aos 35 anos que adquiram casa própria e permanente, desde que o valor do imóvel não ultrapasse os 324.058 euros. Este valor, que era de 316.772 euros em 2024, foi ajustado com a aprovação do novo Orçamento do Estado 2025.
Quem pode beneficiar?
- Jovens até aos 35 anos que compram casa pela primeira vez (e, quando compram conjuntamente com alguém não elegível, a isenção aplica-se apenas à parte que o jovem até aos 35 anos vai adquirir)
- Jovens que compram casa em conjunto com alguém elegível (mesmo que tenha mais de 35 anos).
Condições:
- O imóvel deve destinar-se a habitação própria e permanente
- Não pode ultrapassar os 324.058 euros (valor patrimonial tributável ou montante declarado na escritura)
- O jovem deve ser titular de IRS em nome próprio.
Restrições:
- O jovem não pode arrendar ou colocar o imóvel em alojamento local durante os seis anos seguintes à compra
- A venda ou o arrendamento só são possíveis em caso de alteração no agregado familiar (casamento, divórcio, etc.) ou mudança de morada de trabalho para mais de 100 quilómetros da casa
- Após o arrendamento ou venda, a casa deve continuar a destinar-se à habitação.
Quando pagar?
Este imposto deve ser pago na data da assinatura da escritura de compra e venda e o comprador deve apresentar o comprovativo de pagamento.
Como se calcula?
Tabelas de IMT em 2025
As tabelas do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis normalmente são atualizadas todos os anos e divididas entre dois grupos: habitação própria permanente e segunda habitação.
Existe, ainda, a distinção entre Portugal Continental e as Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores.
Consulte as tabelas abaixo.
Habitação própria e permanente (Continente)
| Valor do imóvel | Taxa Marginal | Taxa média |
|---|---|---|
| Até 104.261€ | 0% | 0 |
| Entre 104.261€ e 142.618€ | 2% | 0,5379 |
| Entre 142.618€ e 194.458€ | 5% | 1,7274 |
| Entre 194.458€ e 324.058€ | 7% | 3,8361 |
| Entre 324.058€ e 648.022€ | 8% | - |
| Entre 648.022€ e 1.128.287€ | Taxa única de 6% | Taxa única de 6% |
| Superior a 1.128.287€ | Taxa única de 7,5% | Taxa única de 7,5% |
Habitação própria e permanente (Regiões Autónomas)
Até ao momento, as atualizações do IMT para as Regiões Autónomas ainda não foram divulgadas. Contudo, estas seguem geralmente as determinações do Continente, pelo que é esperado que os escalões também aumentem 2,3%.
Dessa forma, é provável que a tabela apresente os seguintes valores:
| Valor do imóvel | Taxa Marginal | Taxa média |
|---|---|---|
| Até 130.326€ | 0 | 0 |
| Entre 130.326€ e 178.273€ | 2% | 0,5379 |
| Entre 178.273€ e 243.073€ | 5% | 1,7274 |
| Entre 243.073€ e 405.072€ | 7% | 3,8361 |
| Entre 405.072€ e 810.028€ | 8% | - |
| Entre 810.028€ e 1.410.359€ | Taxa única de 6% | Taxa única de 6% |
| Superior a 1.410.359€ | Taxa única de 7,5% | Taxa única de 7,5% |
Segunda habitação (Continente)
| Valor do imóvel | Taxa Marginal | Taxa média |
|---|---|---|
| Até 104.261€ | 1% | 1 |
| Entre 104.261€ e 142.618€ | 2% | 1,2689 |
| Entre 142.618€ e 194.458€ | 5% | 2,2636 |
| Entre 194.458€ e 324.058€ | 7% | 9.003,25 |
| Entre 324.058€ e 621.501€ | 8% | 12.170,97 |
| Entre 621.501€ e 1.128.287€ | Taxa única de 6% | Taxa única de 6% |
| Superior a 1.128.287€ | Taxa única de 7,5% | Taxa única de 7,5% |
Segunda habitação (Regiões Autónomas)
| Valor do imóvel | Taxa Marginal | Taxa média |
|---|---|---|
| Até 130.326€ | 1% | 1 |
| Entre 130.326 e 178.273€ | 2% | 1.2689 |
| Entre 178.273€ e 243.073€ | 5% | 2.2636 |
| Entre 243.073 e 405.072€ | 7% | 9.003,25 |
| Entre 405.072€ e 776.876€ | 8% | 12.170,97 |
| Entre 776.876€ e 1.410.359€ | Taxa única de 6% | Taxa única de 6% |
| Superior a 1.410.359€ | Taxa única de 7,5% | Taxa única de 7,5% |
Estão, ainda, em vigor as outras taxas para as seguintes situações:
- 5% na compra de prédios rústicos
- 6,5% na aquisição de prédios urbanos não usados para habitação
- 10% se o comprador tiver domicílio fiscal num paraíso fiscal ou numa entidade controlada, direta ou indiretamente, por outra com sede em paraíso fiscal.
O Portal dos Notários disponibiliza um simulador online de IMT, que pode usar para saber quanto vai pagar deste imposto.
Como posso pagar?
Para fazer o pagamento deste imposto:
1. Aceda ao Portal das Finanças:
Selecione a opção “Cidadãos” > “Serviços” > “Imposto Municipal sobre Transmissões” > “Entregar Declaração”.
2. Preencha a Declaração Modelo 1 IMT:
Para este passo, terá de incluir a seguinte informação:
- identificação do(s) comprador(es)
- Identificação do(s) vendedor(es)
- descrição do imóvel
- valor da transmissão.
Veja no vídeo como aceder à Declaração Modelo 1 IMT através do Portal das Finanças e como a preencher.
3. Pode fazer o pagamento em qualquer serviço de Finanças, nas instituições bancárias com protocolo com a Autoridade Tributária, nos CTT, no Multibanco ou através de homebanking.
Documentação necessária
Para fazer o pagamento vai precisar dos seguintes documentos:
- Identificação do(s) comprador(es)
- Identificação do(s) vendedor(es)
- Descrição do imóvel
- Valor da transmissão.
O que é o Imposto do Selo?
É outro tributo que incide sobre a aquisição de imóveis, além do IMT, e o seu valor varia conforme o tipo de ato ou contrato. Entre os exemplos mais comuns estão os 0,8% aplicados na aquisição ou transmissão de imóveis e os 10% cobrados nos arrendamentos e subarrendamentos. O Imposto do Selo deve ser pago juntamente com o IMT, antes da escritura pública.
Se vai pedir um crédito habitação, terá de pagar o Imposto do Selo em várias etapas. Ao contratar o crédito, aplica-se uma taxa sobre o montante do empréstimo, cuja percentagem depende da duração do contrato.
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