IMT: o que é este imposto e como se calcula

A compra de um imóvel envolve várias considerações e obrigações, entre estas o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis - IMT. Uma compreensão clara deste imposto é fundamental para evitar surpresas desagradáveis e garantir que todas as obrigações fiscais sejam cumpridas de maneira adequada.

O que é o IMT?

O IMT é um imposto municipal cobrado sempre que ocorre uma transmissão onerosa de propriedade imobiliária, ou seja, sempre que um imóvel é comprado ou vendido, em território nacional. Este imposto é aplicável a qualquer tipo de imóvel, seja ele destinado à habitação, comércio, indústria ou terreno.

Ao comprar casa, este é o principal imposto que deve considerar, pois é o mais dispendioso.

Em que situações tenho de pagar IMT?

O pagamento deste imposto ocorre nas seguintes situações:

• Na compra de habitação própria permanente com valor superior a: 101.917 euros em Portugal Continental ou de 127.396 euros nos Açores e na Madeira

• No CPCV - Contrato Promessa de Compra e Venda: se o futuro proprietário do imóvel tiver a possibilidade de ceder a sua posição contratual a outra pessoa

• Herança: se um dos herdeiros receber uma parte da herança superior à dos outros, a diferença está sujeita a IMT

• Permuta de imóveis: nesta situação o IMT a pagar corresponde à diferença de valor entre os dois imóveis envolvidos na troca. Atenção: Se um dos proprietários vender o seu imóvel no primeiro ano após a troca, terá de pagar o IMT na totalidade no prazo de 30 dias após a venda

• Arrendamento com opção de compra: o IMT aplica-se quando o imóvel passa a ser propriedade do arrendatário ou quando o contrato de arrendamento foi celebrado há mais de 30 anos

• Aquisição de participações em fundos de investimento imobiliários: o IMT é obrigatório se os imóveis do fundo não estiverem afetos a atividades agrícolas, industriais ou comerciais, entre outras condições

• Aquisição de partes sociais ou quotas: se um dos titulares (ou dois casados ou em união de facto) for proprietário de pelo menos 75% dessas unidades de participação.

Quem está isento?

Estão dispensados do pagamento desta obrigação fiscal os cidadãos que:

• Compraram uma casa para habitação própria e permanente por menos de 101.917 euros em Portugal Continental ou por menos de 127.396 euros nos Açores e na Madeira

• Se dedicam à revenda de imóveis, adquiriu imóveis para revenda nos dois anos anteriores à escritura e o imóvel que beneficia da isenção é vendido no prazo de três anos, após a aquisição

• O imóvel é adquirido por entidades específicas como:
  • Instituições de crédito em processos de execução, falência ou insolvência
  • Órgãos do Estado (autarquias, associações de municípios, etc.)
  • Pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública
  • Instituições particulares de solidariedade social
  • Pessoas coletivas religiosas.

• Quando o imóvel a adquirir tem classificação especial como:
  • de interesse municipal, nacional ou público
  • destinado a espetáculos culturais
  • ou a ser sede de missões diplomáticas.

• Aquisição de prédios rústicos com finalidade de primeira instalação de jovens agricultores.

Novas medidas para jovens até 35 anos

Desde 1 de agosto de 2024, o Governo português passou a isentar do IMT e do Imposto de Selo jovens até aos 35 anos que comprem casa própria e permanente, desde que o valor do imóvel não exceda os 316.772 euros. Esta medida faz parte da Nova Estratégia para a Habitação do Governo e visa facilitar o acesso à casa própria para os jovens.

Quem pode beneficiar?

• Jovens até aos 35 anos que compram casa pela primeira vez (e, quando compram conjuntamente com alguém não elegível, a isenção aplica-se apenas à parte que o jovem até aos 35 anos vai adquirir)

• Jovens que compram casa em conjunto com alguém elegível (mesmo que tenha mais de 35 anos).

Condições:

• O imóvel deve destinar-se a habitação própria e permanente

• Não pode ultrapassar os 316.772 euros (valor patrimonial tributável ou montante declarado na escritura)

• O jovem deve ser titular de IRS em nome próprio.

Casos especiais:

• Imóveis entre 316.772 euros e 633.453 euros: taxa média de IMT de 8% no valor que exceda 316.772 euros

• Imóveis entre 633.453 euros e 1.102.920 euros: taxa única de IMT de 6%

• Imóveis com valor superior a 1.102.920 euros: taxa única de IMT de 7.5%.

Restrições:

• O jovem não pode arrendar ou colocar o imóvel em alojamento local durante os seis anos seguintes à compra

• A venda ou o arrendamento só são possíveis em caso de alteração no agregado familiar (casamento, divórcio, etc.) ou mudança de morada de trabalho para mais de 100 quilómetros da casa

• Após o arrendamento ou venda, a casa deve continuar a destinar-se à habitação.

Quando pagar?

Este imposto deve ser pago na data da assinatura da escritura de compra e venda e o comprador deve apresentar o comprovativo de pagamento.

Como se calcula?

Tabelas de IMT em 2024

As tabelas do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis normalmente são atualizadas todos os anos e divididas entre dois grupos: habitação própria permanente e segunda habitação.

Existe, ainda, a distinção entre Portugal Continental e as Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores.

Consulte as tabelas abaixo.