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Saiba como se faz a avaliação de um imóvel
A avaliação de um imóvel é mais comum quando se quer comprar ou vender uma casa, mas há outras circunstâncias em que pode ser feita.
Se quiser transferir um crédito habitação, por exemplo, terá igualmente de avaliar o imóvel. O mesmo pode acontecer em caso de divisão de heranças, se não houver acordo entre os herdeiros.
O que é uma avaliação de imóveis?
Consiste numa análise detalhada realizada por profissionais qualificados, com o objetivo de determinar o valor de mercado de uma propriedade. Este processo envolve a inspeção do imóvel, a consideração de fatores como localização, dimensões e condição do imóvel, bem como a comparação com outros imóveis semelhantes.
Quando se faz uma avaliação de imóveis?
Esta avaliação é realizada em diversas situações, sendo um processo fundamental para determinar o valor real de um imóvel. Eis alguns dos cenários mais comuns:
- Compra e venda de imóveis: tanto para vendedores como para compradores, uma avaliação profissional ajuda a garantir que o valor negociado reflete o preço de mercado
- Pedido de crédito habitação: os bancos exigem uma avaliação para definir o montante máximo de financiamento que podem conceder
- Partilhas e heranças: quando há divisão de património entre herdeiros, a avaliação permite uma partilha justa com base no valor atualizado do imóvel
- Processos judiciais: em disputas legais, como divórcios, a avaliação é fundamental para determinar o valor justo dos bens imóveis
- Seguros: algumas seguradoras solicitam uma avaliação para definir o prémio de seguro adequado ao imóvel
- Avaliação fiscal: pode ser solicitada para efeitos tributários, como cálculo do IMI ou mais-valias em caso de venda.
Métodos mais comuns de avaliação de imóveis
Os profissionais utilizam diferentes métodos para calcular o valor de um imóvel:
- Método de comparação de mercado: baseia-se na comparação com imóveis semelhantes recentemente transacionados
- Método de capitalização de rendimentos: aplica-se principalmente a imóveis arrendados, considerando o potencial de rendimento
- Método do custo: calcula o valor com base no custo de reposição ou substituição do imóvel.
Fatores que influenciam o valor de um imóvel
É da conjugação de todos os fatores abaixo que sairá o valor a atribuir ao imóvel:
- Localização, vistas e orientação solar
- Data de construção
- Qualidade e estado de conservação
- Dimensões e configuração interna (tipologia)
- Acabamentos e equipamentos (ar condicionado, painéis solares, etc.)
- Facilidades como garagem, elevadores, jardim ou piscina
- Terreno onde está inserido
- Condições de mercado (procura e oferta).
Quem faz a avaliação?
Se, por exemplo, pedir um empréstimo bancário para adquirir um imóvel, a avaliação tem obrigatoriamente de ser feita por um perito. Os bancos estabelecem parcerias com entidades devidamente credenciadas e será com base nessa avaliação que será calculado o valor do empréstimo a conceder.
Este profissional tem, por seu lado, de obedecer a uma série de requisitos legais, descritos no Decreto-lei 153/2015. Idoneidade, inexistência de incompatibilidades e o registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) são algumas das exigências descritas na lei.
No site da CMVM, encontra a lista de todos os Peritos Avaliadores de Imóveis (PAI) registados, bem como dos que têm o registo suspenso, cancelado ou que estão inibidos de trabalhar na área.
Como é feita a avaliação do imóvel?
O profissional contratado (por si ou pelo banco) desloca-se ao imóvel que é necessário avaliar, tira fotografias, efetua medições e regista uma série de dados importantes para que se possa calcular o valor da casa. Com recurso também à documentação legal do imóvel (como caderneta predial, certidão de teor predial e, eventualmente, plantas e licenças), é elaborado um relatório com o valor da casa e outras informações.
Tenha em atenção que mesmo que a avaliação tenha sido feita por um perito do banco, este terá de entregar o relatório de avaliação não só ao banco, mas também a si, de acordo com as recomendações do Banco de Portugal.
O que consta do relatório de avaliação?
O relatório de avaliação de imóveis, conforme definido pela Lei 153/2015, identifica todos os intervenientes — proprietário, perito e entidade que solicitou a avaliação.
Inclui uma descrição detalhada do imóvel (localização, estado de conservação, tipo de construção e utilização) bem como outros dados que sejam relevantes para o valor da avaliação. Deve ainda apresentar uma estimativa das despesas de conservação e manutenção, assim como dados sobre infraestruturas próximas que possam influenciar o preço.
Nesta análise, o perito tem de justificar as variáveis usadas para o cálculo. Se o cliente não concordar com o valor, pode solicitar uma nova avaliação, embora estas sejam pagas e os custos variem com base no tamanho e localização do imóvel, podendo atingir centenas de euros.
Quanto custa fazer uma avaliação?
O custo de uma avaliação profissional varia entre 200 euros e 500 euros, dependendo da complexidade do imóvel e do avaliador.
Quanto tempo demora a avaliação de um imóvel?
O processo costuma demorar entre uma a duas semanas, incluindo a inspeção do imóvel e a emissão do relatório.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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