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Calcular prestação da casa: o que considerar para fazer escolhas seguras
"Será que consigo mesmo pagar esta casa?" É a pergunta que quase toda a gente faz antes de avançar para um crédito habitação. E com razão! É que esta decisão pode mesmo marcar o seu futuro financeiro.
Mais do que escolher uma casa bonita, importa assegurar que consegue viver nela sem sufocos no fim do mês. Calcular a prestação da casa é, por isso, um passo obrigatório. É, no fundo, o que o ajuda a perceber se está a caminhar com segurança ou se está prestes a dar um salto maior do que a perna.
E não precisa de fazer contas à mão nem de se perder em fórmulas complicadas. Hoje em dia, há simuladores que tratam de tudo por si.
Porque é tão importante calcular a prestação da casa?
Se está a pensar pedir um crédito habitação, o primeiro passo é saber com o que pode contar. A prestação mensal é o valor que vai acompanhar o seu orçamento durante muitos anos e, se não for bem planeada, pode tornar-se um peso difícil de suportar.
Calcular a prestação ajuda a:
- Saber quanto vai realmente pagar todos os meses
- Perceber se o valor é comportável face ao seu rendimento
- Evitar surpresas com subidas da Euribor ou alterações no orçamento familiar
- Escolher o montante e prazo mais ajustados ao seu perfil.
Como é calculada a prestação do crédito habitação?
A prestação mensal de um empréstimo é calculada com base em três fatores principais:
- Montante do empréstimo: quanto mais alto for, maior tende a ser a prestação
- Prazo de pagamento: prazos mais longos significam prestações mais baixas, mas também mais juros no total
- Taxa de juro (Euribor + spread): que pode ser fixa ou variável, e que tem um grande impacto no valor mensal.
Como saber se consigo pagar o valor da prestação?
É aqui que entra um conceito importante e do qual muito provavelmente já ouviu falar: a taxa de esforço. Este indicador mede a percentagem do rendimento mensal que é usada para pagar créditos. Idealmente, não deve ultrapassar os 30% a 35%.
Por exemplo, se o rendimento líquido mensal da sua família é de 2.000 euros, o valor total que paga por créditos (incluindo o da casa) não deve ultrapassar os 600 euros ou, no máximo, os 700 euros. Se a simulação indicar uma prestação mais alta, talvez seja melhor rever o valor do imóvel ou o montante que está a pedir emprestado.
Impostos e despesas pesam na decisão
Quando se compra casa, tenha em mente que não é só o valor do imóvel que conta. Há um conjunto de despesas que muitas vezes são esquecidas e que podem chegar aos milhares de euros.
Entre elas:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)
- Imposto do Selo
- Comissões bancárias
- Registos e escritura
Por exemplo, num imóvel de 150.000 euros, só o IMT e o Imposto do Selo podem rondar 2.500 euros. Se não fizer estas contas antes, pode acabar por perceber - demasiado tarde - que não tem o dinheiro necessário para avançar.
Como traçar o cenário ideal para si
Cada família tem uma realidade diferente, e o segredo está em adaptar o crédito à sua vida — e não o contrário. Eis algumas dicas práticas para construir um cenário equilibrado:
- Defina o montante de entrada que consegue dar (o ideal é pelo menos 10% a 20% do valor da casa)
- Faça contas às despesas associadas à compra da casa (IMT, imposto do selo, registos e comissões bancárias)
- Considere um ou mais cenários simulados: um conservador, um mais otimista e um de limite máximo para conseguir perceber os diferentes impactos no orçamento
- Pondere os custos futuros, como seguros, condomínio ou obras.
Cenário recomendado: o que é seguro pagar
Este é o cenário mais equilibrado, aquele que respeita uma taxa de esforço saudável (até 30%) e considera os seus rendimentos reais e o valor que tem disponível para entrada.
Considere o seguinte exemplo prático para os vários cenários:
Uma família com 2.500 euros líquidos/mês de rendimento, 150 euros em outros créditos e 10.000 euros para dar de entrada, pode comprar casa até cerca de 73.000 euros, sem comprometer o orçamento familiar. Este valor já inclui uma estimativa das despesas com impostos e custos de processo.
Cenário alternativo: com maior esforço
Aqui, a taxa de esforço sobe para cerca de 35%, o que significa que será necessário alocar uma fatia maior do rendimento ao crédito. Ainda é possível, mas com menos margem para imprevistos.
Neste cenário, a mesma família, com um rendimento mensal de 2.500 euros, poderia comprar uma casa até 170.000 euros, desde que tivesse disponível cerca de 23.000 euros do seu próprio dinheiro para a entrada inicial e para cobrir os impostos e restantes despesas associadas à compra.
Cenário limite: no fio da navalha
Neste cenário, a taxa de esforço atinge os 40%, o que representa um risco maior para a estabilidade financeira. Só faz sentido considerar esta opção se os rendimentos forem muito estáveis e houver uma boa almofada financeira.
Mantendo os mesmos rendimentos, a família teria de ter disponível mais de 28.000 euros de capital próprio para pagar a entrada e as despesas com impostos e processo. Assim, poderia avançar para a compra de uma casa até cerca de 198.000 euros, mas com prestações bastante mais exigentes.
E se a Euribor continuar a subir?
Se está a ponderar um crédito com taxa variável, deve estar atento à evolução da Euribor, já que pequenas subidas podem fazer a prestação aumentar bastante. Nestes casos, é sempre prudente simular o impacto de diferentes cenários e ter uma folga no orçamento para acomodar possíveis aumentos.
Com a ajuda de um simulador, pode testar várias hipóteses, perceber o que é realmente viável e evitar decisões impulsivas que o possam prejudicar a longo prazo. Antes de assinar qualquer contrato, simule, compare e questione. Assim garante que está a dar um passo seguro, com os pés bem assentes na terra e, claro, com a chave certa na mão.
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