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Saiba como calcular o Valor Patrimonial Tributário da sua casa e pague menos IMI
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) pode estar a fazer com que pague mais IMI do que deveria – e há formas de o reduzir.
Pode não ser um termo que faça parte do dia a dia, mas tem um impacto direto no valor que se paga de impostos sobre imóveis. Falamos-lhe de Valor Patrimonial Tributário (VPT). Se tem casa própria ou está a pensar comprar uma, conhecer este conceito pode ajudá-lo a perceber melhor os encargos fiscais associados e, em alguns casos, até a reduzir o valor do IMI.
O que é o Valor Patrimonial Tributário (VPT)?
O VPT é o valor que as Finanças atribuem a um imóvel para efeitos fiscais. É a partir deste valor que se calculam impostos como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Como se calcula o VPT?
O VPT é determinado com base numa fórmula definida no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI):
VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
Cada uma destas siglas representa um fator que influencia o valor atribuído ao imóvel:
- Vc (Valor base dos prédios edificados): é o custo médio de construção por metro quadrado, definido anualmente pelas Finanças
- A (Área bruta de construção + área excedente à área de implantação): inclui a área da habitação e as áreas adicionais como garagens, arrecadações e sótãos
- Ca (Coeficiente de afetação): varia consoante a utilização do imóvel (habitação, comércio, serviços, etc.)
- Cl (Coeficiente de localização): depende da zona onde o imóvel está inserido e das acessibilidades e serviços disponíveis
- Cq (Coeficiente de qualidade e conforto): considera elementos como elevadores, piscinas ou estacionamento privativo
- Cv (Coeficiente de vetustez): avalia a idade do imóvel, reduzindo o VPT à medida que o imóvel envelhece.
Como consultar o VPT de um imóvel?
Saber qual é o VPT do seu imóvel é simples. Basta aceder ao Portal das Finanças e consultar a Caderneta Predial do imóvel. Este documento contém todas as informações sobre a avaliação do imóvel e pode ser obtido seguindo estes passos:
- Aceder ao Portal das Finanças
- Selecionar Cidadãos > Serviços > Prédios > Caderneta Predial
- Introduzir os dados do imóvel
- Freguesia: localidade onde o imóvel está registado para efeitos fiscais
- Número do artigo: identificador único do imóvel na matriz predial da AT
- Fração: aplica-se em prédios em propriedade horizontal e identifica a unidade específica dentro do edifício
- Gerar e descarregar a Caderneta Predial.
Também pode consultar esta informação diretamente num balcão das Finanças.
Atualização do VPT: como e quando acontece?
Atualização automática feita pelas Finanças
A atualização automática do VPT ocorre de três em três anos, mas apenas se aplica um coeficiente de desvalorização da moeda. Os restantes coeficientes, como o de vetustez (idade do imóvel), não são revistos automaticamente, o que pode fazer com que o VPT continue elevado, mesmo que o imóvel já tenha vários anos.
Pedido de reavaliação pelo proprietário
A reavaliação do VPT pode ser solicitada gratuitamente de três em três anos através do preenchimento da Declaração Modelo 1 do IMI, no Portal das Finanças. No entanto, se o proprietário não concordar com o novo valor atribuído e quiser pedir uma segunda avaliação, essa já terá custos associados.
Quando vale a pena pedir a reavaliação do VPT?
Se acha que o VPT do seu imóvel está demasiado alto e quer pagar menos IMI, pode valer a pena pedir uma reavaliação. Mas atenção: uma reavaliação pode não significar sempre uma redução do imposto.
O que pode fazer o VPT baixar?
- A casa já tem muitos anos e o coeficiente de vetustez não foi atualizado
- A zona perdeu infraestruturas ou serviços que valorizavam a localização
- O imóvel tem características que justificam um coeficiente de qualidade e conforto mais baixo
O que pode fazer o VPT aumentar?
- Melhorias na infraestrutura do bairro (novos transportes, escolas, hospitais)
- Obras na casa que aumentem o conforto e a qualidade do imóvel
- Mudança na tabela dos coeficientes usados pelas Finanças
Se o objetivo é baixar o IMI, o ideal é fazer uma simulação antes de pedir a reavaliação. No Portal das Finanças existe um simulador onde pode testar os novos valores e perceber se vale a pena fazer o pedido.
Relação entre VPT, IMI e Mais-Valias
O VPT não afeta apenas o IMI, mas também pode ter impacto no cálculo das mais-valias se decidir vender o imóvel.
- IMI: o imposto anual que paga à câmara municipal é calculado multiplicando o VPT pela taxa de IMI definida pelo município
- Mais-valias: se vender o imóvel, o lucro sujeito a imposto pode ser calculado com base na diferença entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário atualizado
- IMT e Imposto do Selo: O IMT é calculado sobre o maior valor entre o VPT e o valor da escritura. Contudo, em algumas situações, pode haver isenção do IMT, como na compra de habitação própria e permanente abaixo do limite definido anualmente pelas Finanças.
Se o VPT for mais alto do que o valor de compra do imóvel, poderá pagar mais imposto do que o esperado no momento da compra e na venda.
Valor Patrimonial Tributário é o mesmo que o valor de mercado da casa?
Não, e essa diferença pode ser maior do que imagina. O preço pelo qual um imóvel é vendido nem sempre corresponde ao valor patrimonial atribuído pelas Finanças. Ou seja, pode ter comprado a casa por um determinado valor, mas, para efeitos fiscais, ela pode valer mais ou menos, dependendo dos critérios usados na avaliação.
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