Construir com menos complicações? As casas pré-fabricadas podem ser a solução

A ideia de ter uma casa própria está cada vez mais próxima para quem procura soluções económicas, rápidas e sustentáveis. As casas pré-fabricadas são um bom exemplo disso: ganharam terreno em Portugal e já não são sinónimo de estruturas provisórias ou pouco confortáveis. Pelo contrário, são hoje uma alternativa moderna e viável à construção tradicional e que prometem mudar a forma como se pensa o “lar”.

O que são casas pré-fabricadas?

As casas pré-fabricadas são construções feitas, total ou parcialmente, em fábrica, com processos industriais mais controlados e eficientes do que a construção tradicional. Depois de prontas, são transportadas para o terreno onde serão montadas e finalizadas.

Existem dois tipos principais dentro deste universo:

• Casas pré-fabricadas simples: são construídas como um único bloco na fábrica e transportadas praticamente prontas para o local, onde apenas se fazem as ligações essenciais (água, luz, esgotos)
• Casas modulares: também são pré-fabricadas, mas são construídas em vários módulos (por exemplo, sala, quarto, cozinha) que são transportados separadamente e montados no terreno como peças de um puzzle.

Ambas são consideradas casas pré-fabricadas, mas diferenciam-se na forma como são transportadas e montadas. Mais à frente explicamos essa diferença com mais detalhe.

Quanto custa uma casa pré-fabricada em Portugal?

O preço, claro, vai depender de muitos fatores: materiais, tamanho, empresa contratada, nível de personalização, mas, para ter uma ideia:

• Gama económica: entre de 30.000 a 50.000 euros, ou a partir de cerca de 1.000 euros por metro quadrado para modelos pequenos (entre 25m² a 40m²)
• Gama média a alta: pode ultrapassar os 2.000 euros por metro quadrado.

Ou seja, uma casa com cerca de 100m² pode ficar entre por mais de 200.000 euros, consoante o nível de acabamentos e os custos associados ao terreno.

Importa lembrar que, além da casa em si, há que contar com vários custos adicionais, como:

• Terreno: 20.000 a 80.000 euros, dependendo da localização
• Licenciamento e projetos: 3.000 a 7.000 euros
• Fundações e preparação do terreno: 5.000 a 15.000 euros
• Ligações às infraestruturas (água, luz, esgotos): 2.000 a 8.000 euros
• Transporte dos módulos: 2.000 a 6.000 euros, dependendo da distância
• Montagem no local: 5.000 a 10.000 euros, conforme a complexidade.

Note que estes valores são apenas estimativas médias, com base em vários exemplos disponíveis no mercado. Servem apenas para ajudar a ter uma noção geral dos custos envolvidos.

O que muda (ou não) entre uma casa tradicional e uma pré-fabricada?

Apesar das diferenças na forma como são construídas, as casas pré-fabricadas estão sujeitas às mesmas regras legais que as casas tradicionais. Significa que, para comprar ou construir uma casa pré-fabricada, não se consegue fugir à burocracia e há procedimentos obrigatórios que têm de ser cumpridos.

Eis o que é necessário garantir:

• Licenciamento municipal: tal como numa casa de alvenaria, o projeto da casa tem de ser submetido e aprovado pela Câmara Municipal, de modo a garantir a viabilidade do projeto
• Projeto de arquitetura: trata da memória descritiva, plantas, cortes, alçadas e restantes elementos. Deve ser apresentado à Câmara Municipal do município onde casa será construída, devendo este processo ter lugar antes de ser iniciada a montagem e construção da obra
• Projetos de especialidades: dizem respeito aos sistemas de esgotos, rede elétrica, gás e abastecimento de água. Devem ser entregues na Câmara Municipal após a aprovação do projeto de arquitetura, para que esta possa consultar as entidades competentes, que irão emitir os respetivos pareceres, autorizações ou aprovações. Só depois desta análise será possível avançar com a emissão da licença de construção, conforme previsto no artigo 13.º-A, n.º 1 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)
• Licença de construção: só depois de obter esta licença é que a montagem pode avançar no terreno, devendo sempre existir um empreiteiro responsável
• Licença de habitação: após a conclusão da obra, a autarquia faz uma vistoria para comprovar a conformidade da obra e, se estiver tudo conforme, emite esta licença
• Registo do imóvel: a casa deve ser registada na Conservatória do Registo Predial e na Autoridade Tributária
• IMI: o Imposto Municipal sobre Imóveis aplica-se igualmente, independentemente do tipo de construção.

A somar a isto tudo, o terreno tem de ser legalmente apto para construção: estar fora de zonas protegidas, como a Rede Agrícola Nacional (RAN) ou a Rede Ecológica Nacional (REN), e ter acesso a infraestruturas como água, esgotos, eletricidade e acessos rodoviários. Para melhor qualificar o terreno, deve ser consultado o Plano Diretor Municipal do município onde o terreno se situa, uma vez que é o mesmo que qualifica o solo do terreno.

Ou seja, mesmo que a casa chegue pronta (ou quase pronta), o processo legal segue os mesmos passos. Não há “atalhos”. Mas, se tudo for feito com acompanhamento técnico adequado, também não há grandes complicações.

Licenciamento de casas pré-fabricadas

Apesar de, por vezes, haver anúncios que sugerem a dispensa de licenciamento para casas móveis ou pré-fabricadas, isso pode não ser verdade. De acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), alterado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 08 de janeiro, qualquer estrutura destinada a habitação que esteja ligada ao solo - mesmo que assente sobre rodas, fundações leves ou estruturas metálicas - é considerada uma edificação e está sujeita a licenciamento camarário.

Significa que, mesmo que a casa possa ser desmontada ou mudada de local, o facto de ser utilizada para fins habitacionais (com ligações à água ou eletricidade) e com alguma permanência, obriga quase sempre à obtenção de licenças. Para evitar problemas legais, o ideal é contactar sempre a câmara municipal do local onde pretende instalar a casa e esclarecer todos os requisitos antes de avançar.

Existem apoios ou crédito para casas pré-fabricadas?

Atualmente, o financiamento para casas pré-fabricadas ainda não é tão comum como para construções tradicionais, e as taxas aplicáveis ao crédito são mais elevadas e com prazos de pagamento mais curtos. Contudo, é possível, em alguns casos, recorrer ao crédito à habitação, desde que a casa esteja legalmente registada, licenciada e construída num terreno autorizado.

Em alternativa, pode recorrer-se a crédito pessoal, embora este tipo de financiamento apresente, regra geral, juros mais elevados e prazos de pagamento mais curtos.

De forma geral, para conseguir financiamento para uma casa pré-fabricada, é necessário:

• Ter o projeto aprovado pela Câmara Municipal
• Garantir o registo legal do imóvel na Conservatória do Registo Predial
• Ter licença de habitação
• Estar preparado para que a casa possa ser hipotecada como garantia do crédito.

Antes de avançar, é aconselhável simular várias opções de crédito e comparar condições, para perceber qual se ajusta melhor às necessidades do projeto e ao orçamento disponível.