Mais-valias de imóveis: saiba se está isento ou quanto tem de pagar

Por regra, quem vende uma casa obtém lucros, ou seja, o preço pelo qual vendeu o imóvel é superior àquele que pagou. A esse lucro chamam-se mais-valias e, se não forem reinvestidas, serão tributadas em sede de IRS. Se está a pensar vender uma casa, conheça as suas obrigações fiscais e se terá de pagar imposto sobre as mais-valias da venda de imóveis.

O que são as mais-valias de imóveis?

Segundo o artigo 10.º do Código do IRS, constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de venda de imóveis, valores mobiliários ou propriedade intelectual ou industrial, entre outros.

As mais-valias correspondem à diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado ativo e o preço pelo qual comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia; ou negativa, sendo uma menos-valia.

De forma simples, se comprar um imóvel por 150 mil euros e posteriormente o vender por 200 mil euros, obtém uma mais-valia de 50 mil euros.

Então, o que é que isto significa?

Significa que sempre que vender um imóvel e obtiver mais-valias terá de pagar IRS sobre esse valor. Mas há boas notícias: nem sempre terá de pagar imposto sobre as mais-valias imobiliárias e, na maior parte dos casos, o IRS não incide sobre a totalidade das mais-valias.

O IRS incide sobre a totalidade das mais-valias?

Nem sempre. Segundo o n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS, o imposto incide sobre:

• 100% das mais-valias apuradas quando os imóveis tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado para aquisição ou para realização de obras, de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel para efeitos de IMI, e estes sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data de terem recebido o apoio

• 50% das mais-valias apuradas nos restantes casos, o que contempla grande parte das situações.

Ou seja, na maior parte dos casos, o imposto apenas incidirá sobre metade do valor apurado.

Como fazer o cálculo das mais-valias imobiliárias?

A mais-valia é o resultado que obtém quando subtrai, ao valor de venda, o valor de aquisição (depois de aplicado o fator de correção monetária), os encargos com a valorização e algumas despesas com a alienação e com a aquisição. Assim, para calcular as mais-valias imobiliárias, há alguns números que deve saber:

• Valor de realização: montante pelo qual irá vender o imóvel
  
  
• Valor de aquisição: montante pelo qual comprou a casa
  
  
• Coeficiente de desvalorização monetária: coeficiente de atualização do valor do imóvel tendo em conta o ano em que o comprou, aplicado sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a venda. Estes coeficientes são atualizados anualmente em portaria publicada em Diário da República
  
  
• Encargos com a realização e aquisição e despesas com a valorização da casa.

A fórmula para cálculo das mais-valias é a seguinte:

Mais-valias = Valor de realização - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)

Exemplo

Em 2015, comprou uma casa por 150 mil euros e, nesse momento, teve despesas no valor de 3.500 euros (escrituras e impostos). Se quiser vender o imóvel em 2023 por 200 mil euros, com despesas de 10 mil euros, terá de fazer o seguinte cálculo:

200.000€ – (150.000€ x 1,12) – 13.500€ = 18.500€

Com a venda da casa obtém 18.500 euros de mais-valias.

No entanto, o IRS só incide sobre 50% desse valor, ou seja, sobre 9.250 euros.

Quem está isento de pagar mais-valias de imóveis?

Os imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 (o ano em que entrou em vigor o Código do IRS) não estão sujeitos à tributação das mais-valias em caso de venda.

Além disto, são excluídos da tributação os ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que se verifiquem as seguintes condições:

Reinvestimento das mais-valias noutra habitação

Pode evitar o pagamento de IRS sobre as mais-valias se o valor da venda, deduzido da amortização do crédito à habitação, for reinvestido na aquisição de casa, com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à transação. O imóvel pode ser situado em território português, de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.

Para tal, é necessário que o imóvel tenha sido destinado a habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à venda.

Se não comprar casa no mesmo ano em que vender a antiga, e para ter direito a esta isenção, deverá mencionar a intenção de reinvestir o valor, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da venda.

Reinvestimento das mais-valias em alguns produtos financeiros (maiores de 65 anos)

Está ainda dispensado de pagar IRS sobre as mais-valias se tiver mais de 65 anos ou estiver reformado e aplicar o valor da venda de uma casa própria e permanente num contrato de seguro do ramo vida (por exemplo, um PPR), num fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização (como os certificados de reforma), nos seis meses seguintes à transação.

Nos casos do contrato de seguro do ramo vida e do fundo de pensões aberto, o resgate destes produtos tem de ser realizado através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.

Amortização de crédito habitação (apenas em 2023 e 2024)

Todas as habitações secundárias ou terrenos para construção vendidos entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 têm uma isenção excecional de tributação das mais-valias, segundo uma norma transitória em matéria fiscal, publicada na Lei n.º 56/2023, que aprova um conjunto de medidas no âmbito da habitação.

Para beneficiar desta isenção é necessário que:

• O valor de venda, deduzido da amortização de crédito à habitação, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente (seu ou dos seus descendentes)

• A amortização seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.

Para beneficiar da isenção de imposto sobre mais-valias, é obrigatório reinvestir todo o valor obtido com a venda da casa secundária ou do terreno para construção. Se não reinvestir todo o valor obtido com a venda, poderá beneficiar de uma isenção parcial, aplicada apenas à parte reinvestida.

A medida entrou em vigor a sete de outubro de 2023. Porém, quem vendeu a habitação secundária até seis de outubro de 2023 dispõe de três meses para amortizar e beneficiar da isenção extraordinária.

Se vendeu uma casa secundária em 2022 para amortizar crédito à habitação e já pagou as mais-valias correspondentes, deverá apresentar Reclamação Graciosa, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), da demonstração de liquidação de IRS de 2022, juntando os elementos comprovativos para a não sujeição a IRS da mais-valia. O valor será devolvido posteriormente pela AT, verificados os requisitos legais, por transferência bancária ou cheque bancário (nos mesmos termos que os reembolsos de IRS).

Que despesas e encargos podem ser deduzidos às mais-valias?

• Certificado energético
• Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)
• Imposto do Selo (IS)
• Comissão paga à imobiliária
• Custos de solicitadoria
• Escrituras
• Encargos com a valorização do imóvel (obras de manutenção e conservação que valorizem o imóvel realizadas nos últimos 12 anos).

Como declarar a venda de casa?

Para que a AT possa calcular as mais-valias, é obrigatório declarar a venda na declaração de IRS referente ao ano em que a operação se concretizou. Se vendeu uma casa em 2023, deve indicá-lo na declaração de IRS de 2023, a entregar em 2024.

Para tal, deve preencher e entregar o anexo G, se vendeu um imóvel comprado depois de janeiro de 1989, ou o anexo G1, se a casa foi comprada antes de janeiro de 1989.