finanças
Crédito à habitação em caso de divórcio: vender, ficar ou dividir?
Divorciar-se é recomeçar, mas o que se faz com a casa e o crédito que ainda está por pagar?
Separar-se nunca é fácil. Há uma vida a reorganizar, decisões importantes a tomar e, na maioria dos casos, bens que ficam pelo caminho. Como uma casa, que um dia não foi apenas paredes, mas um projeto comum, um sonho a dois… e uma dívida que continua por pagar.
Se existe um crédito à habitação em conjunto, afinal, o que se faz com o empréstimo? Quem fica com a casa? Quem continua a pagar o banco?
O que diz a Lei sobre o crédito à habitação em caso de divórcio?
O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 veio proteger quem, depois de um divórcio, assume sozinho o crédito da casa. Isto porque os bancos não podem aumentar o spread do empréstimo só porque houve uma separação, desde que a pessoa que fica com o crédito prove que tem rendimentos suficientes para continuar a pagar - ou seja, uma taxa de esforço inferior a 55% (ou 60% se houver dois ou mais filhos).
É uma forma de tentar manter alguma estabilidade num momento que já é, por si, uma grande mudança.
Então... o que acontece à casa?
Quando há um crédito à habitação em nome dos dois e o casal se separa, há três caminhos possíveis. Nenhum é “melhor” do que outro, depende das circunstâncias, das emoções e, claro, do dinheiro disponível.
1. Vender a casa
É uma opção bastante comum. A casa é vendida, o valor serve para liquidar a dívida ao banco e, se sobrar algum dinheiro, divide-se entre os dois. Assim, cada um pode começar um novo capítulo, sem dívidas em conjunto.
Mas atenção: se o crédito ainda está ativo, pode haver custos com o reembolso antecipado. E se houver lucro com a venda, essas mais-valias têm de ser declaradas no IRS.
2. Um dos dois fica com a casa
Neste caso, uma das pessoas assume sozinha o crédito e a propriedade do imóvel. Para isso acontecer, é necessário que o banco autorize a desvinculação do outro titular.
É aqui que entra o lado financeiro da questão: quem fica com a casa tem de mostrar que consegue pagar o crédito sozinho. Se tudo correr bem, a pessoa que sai do contrato deixa de ter qualquer responsabilidade - mas tem direito a ser compensada.
3. Ambos mantêm o crédito
Pode acontecer que, por falta de soluções imediatas, os dois continuem ligados ao crédito, mesmo que só um fique a viver na casa. Esta opção pode servir como uma solução temporária, mas traz riscos: se um deixar de pagar, o outro continua a ser legalmente responsável pela totalidade do empréstimo.
O que é a desvinculação do crédito à habitação?
É o processo em que um dos membros do casal “sai” do contrato de crédito e o outro fica com tudo: casa, dívida e a responsabilidade de continuar a pagar.
Primeiro que tudo, o banco tem de autorizar essa alteração. E, para isso, faz uma análise da capacidade financeira da pessoa que fica sozinha com o crédito. Depois da aprovação, há duas formas de formalizar:
- Através de um aditamento ao contrato atual
- Ou com a criação de um novo contrato de crédito.
E aqui entra um ponto importante: se a taxa de esforço estiver dentro dos limites legais, o banco não pode aumentar o spread. Ou seja, não pode tornar o crédito mais caro só por causa do divórcio.
Exoneração do crédito à habitação: o que é e como funciona?
No contexto do crédito habitação e divórcio, a exoneração é geralmente entendida como a saída de um dos titulares do contrato, ficando o outro com a responsabilidade total pelo empréstimo e pela casa. Embora o termo possa ter outros significados jurídicos, como em casos de insolvência, aqui refere-se à desvinculação de um dos membros do casal.
Para que isso aconteça, é necessário o acordo do banco, que irá avaliar se o titular que pretende assumir o crédito sozinho tem capacidade financeira para o fazer. Quem fica com a casa deve compensar o ex-cônjuge através do pagamento da torna. Este valor é acordado entre as partes e corresponde, regra geral, a metade do valor líquido do imóvel - ou seja, o valor de mercado da casa subtraído à dívida ainda existente.
Exemplo: se a casa vale 200 mil euros e ainda faltam pagar 100 mil, a diferença é de 100 mil euros. A torna será de 50 mil euros.
Este pagamento pode implicar custos adicionais como Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) e Imposto do Selo (IS), conforme acontece em qualquer transmissão de propriedade. Por isso, convém considerar estes encargos no momento de negociar e formalizar o acordo.
E se não houver dinheiro para pagar a torna?
É muito comum que a pessoa que fica com a casa não consiga pagar a torna na totalidade de uma só vez. Nesse caso, há algumas soluções possíveis:
- Negociar um pagamento faseado com o ex-cônjuge
- Entregar outros bens como forma de compensação (por exemplo, um automóvel)
- Recorrer a financiamento, como um reforço do crédito habitação ou até um crédito pessoal.
Transferência do crédito habitação: quando faz sentido?
Se for necessário pedir um reforço do empréstimo para pagar a torna, pode ser boa ideia analisar o mercado e ver se há outras instituições com condições mais vantajosas.
Ao transferir o crédito para outro banco, pode ser possível conseguir uma prestação mais baixa ou um spread mais competitivo. E, ao mesmo tempo, tratar do aditamento contratual ou do novo empréstimo já nas novas condições.
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