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Propriedade horizontal: quem é dono do quê num prédio?
Se tem (ou quer ter) casa num prédio, há um conceito que precisa de conhecer: a propriedade horizontal. Vamos explicar-lhe como funciona.
Não é segredo para ninguém: viver num prédio implica regras, responsabilidades e direitos que todos os proprietários devem conhecer. Afinal, cada um tem o seu apartamento, mas há espaços que pertencem a todos.
E é aí que entra a propriedade horizontal – o regime que organiza essa convivência e define o que é de quem.
O que é a propriedade horizontal?
A propriedade horizontal acontece quando um prédio pertence a várias pessoas, mas cada uma tem o seu espaço privado – seja um apartamento, uma loja ou um escritório – e partilha com os vizinhos as áreas comuns como as escadas, o elevador ou o telhado.
Na prática, cada um é dono da sua fração e pode usá-la como quiser (dentro das regras, claro), mas todos têm de cuidar das zonas partilhadas. É um sistema que dá liberdade a cada proprietário, mas também traz algumas responsabilidades em relação ao prédio.
O que diz a Lei sobre a propriedade horizontal?
A propriedade horizontal está regulamentada pelo Código Civil, mais precisamente nos artigos 1414.º a 1438.º-A, e também pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro. Nestes artigos estão estabelecidas as regras para a constituição da propriedade horizontal, os direitos e deveres dos condóminos e a gestão das partes comuns.
Para que um edifício possa ser constituído em propriedade horizontal, é necessário que as frações autónomas sejam unidades independentes, distintas e isoladas, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública.
O que é o título constitutivo da propriedade horizontal?
É um documento que define legalmente a existência da propriedade horizontal e individualiza cada fração do edifício.
No nº 1 do artigo 1418º do Código Civil pode ler-se: “no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.”
Este documento inclui:
- A descrição detalhada de cada fração autónoma (exemplo: um apartamento T2 com 100m²)
- O valor relativo de cada fração em percentagem ou permilagem do edifício total
- A finalidade de cada fração (habitação, comércio, serviços, etc.)
- A identificação das partes comuns do edifício
- O regulamento do condomínio (se existir).
Como obtê-lo?
Para obter o título constitutivo, é necessário ir à Conservatória do Registo Predial da área onde o imóvel se encontra e pedir a respetiva certidão. No caso de novos edifícios, o proprietário pode constituir a propriedade horizontal através de uma escritura pública ou de um documento particular autenticado.
H3. O título constitutivo de propriedade horizontal pode ser alterado?
Sim, mas há regras! De acordo com o artigo 1419º do Código Civil, a modificação do título constitutivo pode ser feita por escritura pública ou documento particular autenticado, desde que todos os condóminos concordem.
Se não houver unanimidade, a alteração pode ser pedida judicialmente caso a mudança diga respeito apenas às partes comuns e os votos contra representem menos de 1/10 do valor total do prédio.
Quanto custa a escritura de propriedade horizontal?
Os custos da escritura podem variar consoante o cartório ou a entidade responsável, mas, no geral, rondam os 250 e os 500 euros (dependendo sempre da complexidade do processo).
Há, ainda, taxas associadas ao registo predial e a outros procedimentos, como licenciamentos municipais, que podem ficar entre 50 e 250 euros.
Para evitar surpresas, o melhor é consultar previamente as tabelas de preços dos cartórios e as taxas da Câmara Municipal da área onde está o imóvel.
Sabe a diferença entre propriedade horizontal e vertical?
Pode parecer um detalhe, mas a diferença entre propriedade horizontal e vertical faz toda a diferença no momento de comprar ou vender um imóvel.
- Propriedade horizontal: cada fração do edifício tem um proprietário distinto e um registo próprio. Ou seja, pode-se vender um apartamento individualmente
- Propriedade vertical: o prédio pertence a um único proprietário. Se este quiser vender, tem de o fazer como um todo, não podendo vender frações separadamente (a menos que constitua a propriedade horizontal antes).
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